区文化中心2号楼物业服务需求询价公告

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一、项目概况

巴南区文化中心2号楼位于巴南区龙洲湾，办公楼建筑面积共计约4608.69平方米(以实测面积为准，不含新时代文明实践中心、区保医局、南投集团办公用房）；地下负一层、二层为智能停车库，停车位共计755个，面积约30470平方米（含设备用房及消防水池等）；室外公共区域面积约11523平方米，含绿化和硬质铺装（最终以现场指定为准）。

二、物业管理服务内容

1.本物业建筑本体范围内共用设施、设备的日常维修、养护、运行和管理，主要包括：给排水管道、照明系统、空调系统、消防系统、电梯、变配电系统等。

2.本物业建筑本体内弱电系统的日常维护、运行和管理，主要包括：音视频系统、综合布线系统、会议系统、监控系统、门禁系统、停车场系统等。

3.为本物业建筑本体服务的市政设施（不属市政部门管理部分）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。主要包括：楼道、沟渠、生化池、水池、化油池、停车场、路灯等。

4.办公楼、公共场所以及房屋共用部位等相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运（不含餐厨垃圾）到指定地点。

5.公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理。

6.公共秩序维护、安全、治安、消防等服务事项。

7.交通与车辆停放秩序的管理。

8.前台接待及会务服务工作。

9.本物业建筑内设施设备的日常易损易耗材料计划的编制。

10.对第三方外包单位服务质量的监管。

11.物业档案资料管理。

12.法律政策规定应由物业公司管理服务的其他服务事项。

三、物业管理服务标准

1.基本要求

（1）具有完善的值班记录，设备运行记录、检查记录、维修记录等。

（2）建立完善的管理制度以及管理方案，对公共秩序、设备故障、突发事件、突发灾害等制订完善的应急预案及现场处理措施。

（3）管理人员和专业技术人员按照国家有关规定取得相应资格证书或者岗位证书，物业经理应有五年以上任职经历。

2.共用设施设备管理服务

（1）对现有设施设备进行值班巡查，实行24小时保修值班制度，急修10分钟内到达现场，保证设施设备运行正常，无事故隐患，且有详尽的台账记录，随时可查阅。

（2）特种专业、技术工种有严格的操作规程，配备专业工程技术人员，特种专业持证上岗，符合上岗要求。

（3）电梯正常运行，轿箱内清洁卫生、通风、照明良好，有明显操作、禁烟以及其他辅助指示标志。

4.管道设备阀门无跑、冒、滴、漏。所有排水系统畅通，确保办公楼、车库、道路、排水沟道等无积水、无异味。

5.中央空调系统运行正常，保证办公大楼供冷供热和舒适的环境温度。

6.公共照明设备设施运行正常，维修更换及时，保证光照度。

7.所有公用设施设备完好，并按原设计用途充分使用、定期清洁。公用设施设备维护时，做到提前通知、现场警示，并提供完整的防范措施。

8.道路通畅，无占用或另作他用，路面平整、无缺损。

9.办公楼房屋、设施设备完好率达到99%，房屋零星维修、急修及时率达到100%，维修质量合格率达到99%。

四、治安管理服务

1.实行24小时安保值班制度，具体包括但不限于：渝兴公司大门、消防控制室以及其他根据物业管理规定必须值班值守的重点部位。值班时务必坚守岗位，任何人不得脱岗，接班人未到，交班人不得离岗。如因特殊原因需要离岗，应通知物业管理人员安排定岗后方可离开。

2.实施人防、技防相结合，定时、定点、定人进行巡逻保卫，并有巡逻记录、监控记录、交接班记录、物品出入门记录等，各项安全制度齐全，安全措施落实。

3.严格履行岗位职责，认真做好各项工作记录，不得敷衍了事。当班时，发现突发性事件，按规定程序果断处理，并及时报告物业管理人员；交班时，将本班当班情况及未完事项详细告知接班人员。

4.物业管理人员每个班次对各岗位工作检查不得少于3次，检查内容包括：安保人员是否坚守岗位，安保人员是否符合规范要求，责任区域是否存在异常情况等。

5.对一切违法犯罪行为或活动，要发现得早、控制得住、制止得了、打击得力，并积极配合警方处理违法事件。

6.危及人身安全的地方设有明显标志，并采取足够的防范措施。

7.制定治安事故、交通事故及其他应急情况的处理预案。

五、消防管理服务

1.建立、健全消防安全责任制，对全体员工定期进行消防培训，掌握基本消防技能。

2.定期检查消防系统配置，及时排查消防隐患，及时维修消防设备故障，记录在案，保证各类消防器材和装置处于良好状态，可随时启用。

3.消防通道、应急疏散通道、楼梯走道和出口等，必须保持畅通无阻，任何单位和个人不得占用或封堵，严禁堆放杂物、易燃易爆物品等。

4.制定火警事故及其它应急情况的处理预案。

六、环境卫生管理服务

1.环境卫生设施完善，干净整洁，无异味。

2.实行垃圾分类袋装处理，有指定放置位置，日产日清，并及时将垃圾收集装车转运到收集地点，清洁保洁率达到99%。

3.无乱堆、乱放、乱贴、乱画和乱挂现象。

4.室外道路、绿地、公用场所无纸屑、烟头等杂物或其他废弃物。

5.实行每天不间断清洁，对所有地面、墙面、家具等提供有针对性地处理、保养、清洁服务，保持整洁美观。

办公室：地面清洁明亮，室内摆设整齐，及时倾倒垃圾，桌椅、文件柜、墙面、门窗、天花、灯饰、开关、风口等洁净无尘、无污渍。

会议室：随时擦拭桌椅、装饰物、花卉等，椅罩、沙发罩等定期洗涤，会前会后及时倾倒垃圾，保持会议室桌面、地面等光亮整洁，达到随时具备使用条件。

大楼外墙石材、玻璃幕墙、玻璃窗、窗帘：随时保持清洁明亮、无污迹、无灰尘。

茶水间、卫生间：地面整洁干燥，洗手盆光洁明亮，镜面、台面、墙面、天花板、排气扇、门窗等洁净无尘、无水渍、无污迹、无霉点，便槽无黄斑、无臭味，及时倾倒垃圾，及时补充洗手液、擦手纸、卷筒纸等卫生物料。

消防楼梯、公共走廊通道：地面洁净，楼道无杂物，扶手无脏污，铁栏油漆完好无脱皮，天花板、地脚线、墙面、门窗、消防设施等洁净无尘、无污渍。

化粪池、窨井、排污管道等：定期清理，保持通畅。

七、绿化管理服务

1.绿化有专人养护和管理，草坪、花卉、树木生长良好，无损坏、践踏现象，无病虫害、枯死现象，绿地保存率达到95%。

2.花卉、绿篱、树木等根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。

3.定期组织浇水、施肥、松土、除虫，做好防涝、防冻。

八、会务接待、出入询问、信件报刊派送等管理服务

1.会务要遵守常规，讲究礼仪，做好会前、会中、会后期间各项工作。确保会议室布置及时，清洁通风、无异味，随时可用；确保茶具干净、无污垢；确保音响、录音、投影等各项设施齐全、到位、正常；确保会标、席签等符合要求。

2.前台人员精神饱满、举止文明，主动热情、耐心周到地为业主和客户提供服务。

3.收到信件、报刊、杂志等，及时核对种类、份数、姓名是否相符，并做好分发、登记工作，避免信件报刊积压现象。

4.外来人员进入办公楼，询问其到访目的，做好来访出入登记，经与被访人员联系确认无误后，引导来访客人乘坐电梯进入相应办公区域。

5.如从办公楼搬离物品时，需出示有效证件及业主证明，严格执行查验、登记制度。

6.禁止任何人携带易燃易爆等高危物品进出办公楼。

九、车库及车辆停放管理服务

1.车库应保持清洁干净、无杂物、无积水、无异味。

2.车库的通风、消防、排水、照明等设施设备正常运作。

3.在车库的进出口上方醒目处，挂禁令、限高等标志标识，并在明显位置张贴收费标准、管理制度等停车须知。

4.维持交通、停车秩序。

十、物业档案资料管理

1.做好各类档案的收集、整理、建账、统计、分类、保管等工作，定期检查文件资料是否完整、准确，是否符合相关档案工作规范。

2.档案管理人员变动时，需做好档案的清点、移交工作，方可办理离岗手续。

3.严格执行保密制度，确保档案资料的安全。

十一、物业管理服务要求

1.物业公司制作的工作流程、检查标准须达到满足办公楼规范化管理要求。各岗位人员职责、检查考核办法、设施设备出现故障及火灾等的应急预案均应上墙公示。

2.物业服务人员须严格按照办公楼规范化管理要求提供优质服务。

3.物业公司要严格按照法律法规等相关规定为本项目全体员工足额购买社保等相关保险。

4.物业公司制定的工作流程、工作标准等均应达到业主规范化管理要求，且必须接受业主的指导监督，对业主的监督提供便利，不得拒绝。

5.物业公司未经业主许可，不得将承包的服务项目转包。

6.业主有权要求物业公司调换拒不服从安排和不合适本项目的物业管理人员和工作人员。

7.如物业公司管理服务不到位，未能按照合同约定完成物业服务项目，或未达到服务质量和标准的，由业主给予警告；警告无效，业主可减扣当月物管费的1%-5%。

8.如物业公司违反业主的规章制度和应当遵守的义务，造成重大经济损失或重大管理失误，业主有权提前终止合同并依法追责索赔。

9.物业公司有稳定和较高素质的管理团队和员工队伍，物业管理人员、维修管理人员、水电管理人员、绿化管理人员等技术岗位持证上岗，文化和年龄结构、形象岗位达到业主物业服务要求，确保服务质量承诺能够圆满兑现。加强员工教育管理，文明规范服务，主要管理人员和技术人员如要变动应提前与业主沟通，并不得影响物业管理服务的要求和质量；聘用保安人员，应报业主备案。

十二、人员配备需求

1.基本要求

（1）所有从业人员必须身体健康，无犯罪记录或不良嗜好。

（2）物业公司严格按照相关规定，为全体员工足额购买社保。

（3）统一着装、佩戴统一标志、语言规范、文明服务。物业公司定期对员工进行岗位培训，不断提高员工服务技能，提高服务品质。

（4）从业人员服务、责任、保密意识以及稳定性必须参照行政事业机关工作要求执行，技术工种从业人员符合国家行业规定，持证上岗。

（5）人员需求详见附件1（24人）

2.服务期限

服务期限为一年。

十三、报送要求

按附件2（区文化中心2号楼物业服务需求限价询价表）进行报送。

十四、其他要求